Что случилось с ИЖС за 2024–2025 годы
Картина в одном абзаце. Рынок индивидуального домостроения одновременно поймал четыре удара: взрыв цен на материалы; дефицит рабочих и инженеров; уход «массового покупателя» из-за ставок 25–27%; переход на эскроу-счета, который фактически запустили раньше официальной даты. Даже приличные компании не вытянули: сроки поползли, кассовые разрывы выросли, часть проектов замерла.
1) Материалы и сметы. Блоки, арматура, пиломатериалы дорожали волнами с 2021 года, а пик пришёлся на 2024-й. Смета, утверждённая весной, к осени уже «не сходилась» — отсюда остановки и банкротства 2025 года как «эхо» прошлогодних цен.
2) Кадры. Ужесточение миграционных правил ударило по бригадам; часть инженеров и технадзора ушла на крупные стройки или за рубеж. Сроки домостроения выросли c «полугода» до «год и больше».
3) Спрос. При ставках конца 2024 года «массовый покупатель» ушёл: льготные продукты (вроде семейной ипотеки) закрывают не всех, а рыночные платежи неподъёмны.
4) Эскроу. Закон для ИЖС официально заработал с марта 2025-го, но фактически — с июля 2024-го: времени на адаптацию не дали. Сам по себе эскроу полезен (деньги у клиента на счёте, а застройщик получает их по факту работ), но резкая вилка в правилах «сломала» мелких подрядчиков.
«Тысячи семей без домов»: масштабы и как реагируют регионы/банки
- В Свердловской области уже ведут реестр пострадавших — по аналогии с обманутыми дольщиками многоквартирного жилья, параллельно формируют список недобросовестных компаний (18 юрлиц и ИП), информацию о них передают в прокуратуру и банки. На федеральном уровне эксперты оценивают общий поток обращений до ~20 тысяч.
- Банки затянули «фильтры»: вместо бумажной оценки «на 6 млн» при реальном рынке «на 4 млн» теперь не только независимый оценщик, но и сотрудник банка выезжает на объект, чтобы перепроверить факты и ликвидность. Страховые тоже пересматривают методики.
- Важная статистика «очистки» рынка: после закрутки проектного финансирования и эскроу в одном только регионе число аккредитованных игроков рухнуло с 1116 до 37 — показатель, насколько рынок «перетряхнуло».
Почему «аккредитация есть — домов нет» и кто выживает
До лета 2024-го получить «допуск» было проще: часть компаний рисовала отчётность, чтобы пройти фильтр на проектное финансирование, и работала «в чёрную» — наличные, демпинг по цене. Как только банки закрутили гайки и потребовали эскроу + реальные KPI, многие из таких игроков «сошли с дистанции». Выживают те, у кого бизнес-процессы, подушка и стратегия: чаще они строят не под заказ, а продают готовые дома, снимая риски длительного цикла.
Самый болезненный узел — ипотека под стройку
У семей, идущих на дом по льготной ипотеке 6%, в договоре жёсткие дедлайны: к дате Х дом надо поставить на учёт и передать в залог. Не успели — штрафы и перевод ставки на рыночный уровень; платёж кратно растёт. Это и есть капкан: стройка встала, а платёж поехал вверх.
Где сейчас безопаснее: «готовый дом» против стройки
Эксперты сходятся: строящийся дом в ИЖС в 2025-м рисковее, чем покупка квартиры на котловане по 214-ФЗ — потому что в ИЖС нет сопоставимой защиты участника, а «эскроу для ИЖС» пока не выстроил практику. Зато для готовых домов (как от застройщика, так и «вторичка») риски близки к рынку квартир; главное — тщательный технадзор и юридическая чистота.
И ещё нюанс в пользу «готовых»: застройщик не может бесконечно «держать склад», поэтому часть готовых домов отдают по цене, близкой к себестоимости, лишь бы раскрутить оборотку и не замораживать бригады. Для покупателя это шанс взять дом «ниже идеальной цены».
Если строите за наличные — только по этапам
Нет эскроу и банковского контроля? Делите стройку на этапы и платите строго за принятый этап: аванс → акт приёмки → оплата следующего шага. Это единственный способ не финансировать «чужие дыры» подрядчика.
Как выбирать застройщика в 2025 году: короткий, но работающий чек-лист
- Юридический след. Сколько лет на рынке, нет ли массовых долгов и судебных споров; сверка по открытым реестрам контрагентов.
- Публичность. Нормальный сайт/соцсети, регулярные отчёты со стройки, отзывы — не «скриншоты из мессенджеров».
- Стройплощадки. Съездить лично: техника, бригады, нормальная логистика, готовность объектов на разной стадии — хороший знак. Пустырь и хаос — тревога.
- Технадзор и экспертиза. Перед авансом — независимый технадзор проекта; перед оплатой очередного этапа — акт + фото/видео.
- Договор. Привязать платежи к этапам, прописать сроки и неустойки, запрет перемены цены «задним числом» из-за «передумали материалы».
- Финансы. Если ипотека — проверьте, как банк смотрит на конкретного подрядчика (аккредитация, эскроу, проектка); если наличные — держите резерв 10–15% на непредвиденное.
- План Б. В контракт — право на одностороннее расторжение при длительной паузе работ, предсудебная претензия за 10–15 дней, готовый маршрут в суд.
(И да: «сарафанка» по-прежнему работает лучше рекламы — ищите людей, кто уже купил у этого застройщика и не жалеет.)
Что делать, если стройка встала, а застройщик «пропал»
- Фиксируйте простои: письма, претензии, фотофиксация.
- Иск в суд — единственный инструмент вернуть деньги/штрафы; выиграть можно, но получение средств — марафон, а не спринт. Практика знает случаи привлечения к ответственности не только директора и учредителей, но и «реальных руководителей» процессов.
- С банком — на опережение: просите реструктуризацию/перенос сроков, чтобы не словить мгновенный рост ставки с 6% на «рынок».
Почему цены на частные дома могут вырасти уже в этом году
Парадокс: на фоне стагнации спроса ожидают рост цен на 15–20%. Причины — повышение НДС до 22% и снижение порога оборота для упрощённой системы налогообложения (УСН) — с 60 до 10 млн ₽: многим придётся «выйти» из УСН и заложить налоги в цену.
Короткий вывод для разных сценариев
- Хочу дом «вчера». Смотрите готовые дома от застройщика (есть шанс взять близко к себестоимости) или ликвидную вторичку с техэкспертизой.
- Хочу строить сам. Только по этапам и с «подушкой» на +10–15%; проверить юр/суды; лично проехать по стройкам подрядчика; не верить обещаниям «без удорожания при любых курсах».
- Уже «залип» в стройке и ипотеке 6%. Немедленно общайтесь с банком о сроках и рисках смены ставки, параллельно — юрист и суд для фиксации нарушений подрядчика.
Итог
ИЖС переживает болезненную «пересборку»: слабые и «серые» фирмы уходят, банки и регионы зажимают фильтры, покупатели становятся требовательнее. На практическом уровне это означает простую стратегию выживания: готовый дом с тщательной проверкой — безопаснее, стройка — только по этапам и с жёстким договором, а ипотечные сроки держим в фокусе, чтобы не превратить 6% в рыночные. А ценники, вопреки ожиданиям, могут поползти вверх уже в этом году — из-за налоговой нагрузки на подрядчиков.