1) Что уже произошло: первые эффекты снижения ключевой
- Продажи новостроек за год прибавили около третьи, зарегистрировано ≈45,8 тыс. ДДУ в августе. Покупатель «переключился» на компактные форматы: спрос на однушки +17%, на студии +11%. Предложение за год стало шире на ~40%, а доля ипотеки в сделках подросла до ≈65%. Это отражает «разморозку» после 2024 года и влияние акций девелоперов.
- Ценовая реакция «здесь и сейчас». На «первичке» виден помесячный рост 1–5%; «вторичка» подтягивается медленнее. Но это не ажиотаж — для массового покупателя ипотека всё ещё дорогая.
Вывод: рынок пошёл в фазу «осторожного оживления», где динамика ближе к «ползучему» росту и локальным распродажам, чем к всеобщему ралли.
2) Два лагеря экспертов — два сценария цен
Сценарий А: «Мягкое удешевление денег → +10% в топ-локациях»
Если ключевая в 2025–2026 гг. спустится к 15–16% и ниже, «ликвид» (центр, транспорт, готовые корпуса) способен дать дополнительные +10% к уже случившемуся росту — приток денег из вкладов и рефинанс промо-ипотек разгонят «первичку».
Сценарий B: «Переоценённая первичка остынет»
Часть аналитиков видит «потолок» на новостройках: перегрев дешёвыми нерыночными деньгами отыгран, а после ввода цены по ряду ЖК больше не растут, а держатся на уровне пресейла или даже снижаются. Плюс комплексы строились во времена дорогих денег (себестоимость уже заложена), поэтому быстро «скидывать» не готовы.
Что общего у обоих лагерей: массового обвала не ждут. До «дешёвой» ипотеки далеко, доходы растут не у всех, а уверенность девелоперов подпирают промопрограммы и низкая альтернатива по доходности у вкладов.
3) «Первичка» против «вторички»: что куда тянет цену
Первичка
- Подпитана акциями: рассрочки до 8 лет, скидки до ~19%, специпотека (семейная от 3,5%, IT от 4,9% на промопериод). Это привлекает тех, кто «равняет» платёж с арендой, особенно при близком сроке сдачи и ремонте «в комплекте».
- В ряде проектов рост замедлился: «премия за ввод» сокращается — «посдачный» апсайд уже не гарантирован.
Вторичка
- Подтягивается инерционно: часть продавцов снижает ожидания, но «минус 5–10%» всё чаще встречается в реальных торгах, а не в объявлениях.
- Конкурирует с «первичкой по акции»: там где девелопер «доплачивает ставку», вторичному жилью приходится уступать ценой/качеством.
4) Горизонт 2026–2027: где искать «точку равновесия»
- Если темпы запусков сократятся (девелоперы осторожничают с новыми проектами), к 2027 году возможно сжатие предложения и новая волна роста. На локальных рынках это уже видно: «сильные» корпуса уходят быстрее, слабые стоят с дисконтом.
- Психология «квадрат — тихая гавань» никуда не делась: для консервативных инвесторов жильё остаётся «якорем» с понятной ликвидностью, даже при неидеальных ставках.
5) Практика покупателя: как действовать без «рулетки»
Если берёте новостройку (на 12–24 месяца вперёд):
- Сверяйте промоставку (3,5–4,9%) с условиями после акционного периода — не все банки «плоские» на весь срок. Попросите полный график платежей до конца кредита.
- Считайте «итоговую цену владения»: цена — скидка — отделка — ставка — парковка — хозблок — мебель. Часто готовая «с отделкой и мебелью» реально дешевле старта.
- Покупка «под сдачу»? Проверяйте реальную заполняемость в локации и налоги: презентационные доходности редко совпадают с фактом.
Если «вторичка» для жизни:
- Делайте дефектовку (перепланировки, перекрытия, вентиляция), смотрите ЕГРН + переход прав (цепочка быстрых перепродаж — красный флаг).
- Ставьте жёсткий дедлайн продавцу и привязывайте расчёты к освобождению квартиры (аккредитив/ячейка).
- Считаете ипотеку? Уточните, не даёт ли банк рефинанс-пакет «под акционные 2–3 года» — это снижает платёж на старте, но заранее продумайте «план Б» после промопериода.
6) Практика продавца: как продать без «вечного экспонирования»
- На «вторичке» реалистичная цена и готовность к торгу важнее косметики. Перекраска/стейджинг ускоряют сделку, но дисконт 5–7% почти всегда придётся дать.
- На «первичке» (переуступка) — работайте со списком банков проекта и «шахматкой» скидок/ипотек у застройщика: иногда выгоднее продать через пакет с промо-ставкой, чем увеличивать дисконт рублём.
- Если объект «завис», меняйте стратегию экспонирования: фото, планировка, ключевые преимущества (транспорт/школы/парковки), время показов.
7) Частые вопросы — коротко
Реально ли «минус 10%» по стране?
Скорее точечно и «на торге». В объявлениях — эффект маркетинга; по сделкам — всё зависит от локации, конкуренции с акционными новостройками и состояния квартиры.
Ждать 14% по ключевой — или брать сейчас?
Если ставка быстро спустится к 15–16%, «ликвид» может подорожать ещё на ~10%. Если нужна квартира «для жизни» и платеж выдерживается — фиксируйте параметры сейчас, особенно при промо-ставке «на входе».
Есть ли «бесплатный сыр» в промо-ипотеках?
Нет. Это инструмент сгладить стартовый платёж. Смотрите эффективную ставку на весь срок, условия рефинанса и «ступеньку» после промопериода.
8) Мини-чек-лист сделки (любая сделка!)
- ЕГРН (актуальная выписка): правообладатель, аресты/ипотеки, переход прав.
- Судебные базы: нет ли исков по адресу/продавцу (выселение, банкротство, раздел).
- Доверенности — в реестре ФНП в день сделки.
- Расчёты — через аккредитив/ячейку, условия раскрытия жёстко привязать к фактическим событиям (переход права/освобождение).
- Страховка титула — особенно в сложной истории или при переуступках.
9) Что будет с ценами — короткий прогноз «без шаманства»
- Кварталы 4Q’25–1H’26: «ползучий рост» первички (1–3%/кв.), вторичка — боковик с торгом на сделке. Акции девелоперов будут «подкачивать» первичку и забирать спрос у вторички.
- 2H’26–2027: многое решит ставка и объём запусков. При 15–16% и низком вводе вероятен ценовой апсайд в «ликвиде» (~+10%) и дефицит по сильным локациям. При «тяжёлой» ставке рынок останется плоским, с локальными распродажами и «кручением» акций.
Итог
Снижение ключевой оживило рынок, но не вернуло «эпоху лёгких денег». «Первичка» держится на промо-ипотеках и рассрочках, «вторичка» торгуется и ищет баланс с акциями девелоперов. Массового падения цен не видно, массового ралли — тоже: всё решают локация, сроки ввода, ставка по кредиту и реалистичность цены