Новости
2025-09-03 11:56

Семейная ипотека-2025 без мифов: кто точно проходит, что можно купить, как оформить и когда дадут второй раз

1) Суть программы и ключевые изменения

Семейная ипотека — самая массовая льготная программа на жилищном рынке (ей уже воспользовались более 1,5 млн семей). Её продлили до 2030 года, убрали прежние лимиты по объёму выдач и расширили сферу применения. Исторически стартовала в 2018-м для семей со вторым/третьим ребёнком, затем правила упростили и распространили на большее число случаев. Сегодня это «база» для родителей, которым рыночные ставки слишком высоки.
Что принципиально важно сейчас:
  • Ставка по программе — до 6% годовых (банк не вправе ставить выше, но может сделать чуть ниже по своей акции/конкуренции).
  • Срок действия — до 2030 года (это уже подтверждённое решение).
  • Программа допускает покупку на «вторичке» — в малых населённых пунктах с низкими темпами многоэтажного строительства (детали — ниже).
  • Объём выдач не ограничен квотами (лимит на объём субсидирования исключён по поручению президента).

2) Кто имеет право — полный перечень

Право на семейную ипотеку есть у:
  1. Семьи с хотя бы одним ребёнком до 6 лет включительно или с ребёнком-инвалидом (возраст родителей значения не имеет; учитывается возраст ребёнка на момент подписания кредитного договора).
  2. Семьи с двумя и более детьми 7–18 лет — в малых городах до 50 тыс. жителей и отдельных регионах с низкими объёмами строительства/индивидуальными программами развития.
При этом действуют базовые кредитные требования: гражданство РФ у всех членов семьи, подтверждённые доходы, приемлемая кредитная история и первоначальный взнос (см. пункт 4).

3) Что можно купить по семейной ипотеке

Программа закрывает три ключевых сценария:
  • Новостройка (ДДУ/услуга «готовое от застройщика»).
  • ИЖС (индивидуальный дом) только через подрядчика — самострой без подрядной организации по программе не проходит.
  • «Вторичка» — только в местностях, где строят очень мало (не больше двух многоквартирных домов в год), и при условии, что дому не больше 20 лет. Это сделано, чтобы поддержать семьи там, где новостроек почти нет.

4) Ставка, лимиты, первый взнос

  • Ставка: до 6% годовых (выше нельзя; ниже — по желанию банка).
  • Лимиты кредита: до 12 млн ₽ — Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области; до 6 млн ₽ — остальные регионы. Если жильё дороже, «хвост» оформляют под рыночную ставку (на общих условиях), а льготные 6% применяются только в пределах лимита.
  • Первый взнос: от 20% — можно использовать материнский капитал (сертификат) в счёт «первички».

5) Как оформить: пошагово

Где подавать. Никаких МФЦ и «марш-бросков» по ведомствам: заявление и пакет документов подаются напрямую в банк. В программе участвуют 60+ кредитных организаций; актуальный перечень публикует «ДОМ.РФ» (оператор программы).
Что попросит банк (типовой набор):
  • паспорта взрослых членов семьи;
  • подтверждение дохода/занятости;
  • документы по объекту (для новостройки — ДДУ/пакет застройщика; для вторички — выписка ЕГРН и т. п.);
  • документ о праве на маткапитал, если используете его на первый взнос;
  • подтверждение состава семьи и возраста детей.
Тайминг процесса: предварительное одобрение (1–5 рабочих дней), подбор/проверка объекта, финальное одобрение, подписание кредитного и целевых договоров, регистрация сделки (ЭДО/Росреестр) и выдача. Пакет и сроки отличаются от банка к банку — уточняйте в отделении/на сайте конкретного кредитора.

6) Можно ли «поучаствовать» второй раз

Повторное использование возможно, но есть «срез» по датам:
  • Если предыдущая льготная ипотека (любая) была до 23.12.2023, можно оформлять новую семейную без дополнительных условий.
  • Если льготная ипотека была после 23.12.2023, то для новой семейной нужно, чтобы:
  1. в семье после 23.12.2023 родился ребёнок, и
  2. предыдущий льготный кредит полностью погашен.

7) Коротко о «вторичке» в малых городах (как понять, что вы проходите)

Правило действует в населённых пунктах, где за год вводится не более двух многоквартирных домов. Банк и региональные власти обычно знают такой статус и подтверждают его. Объект на вторичном рынке должен быть не старше 20 лет. Если город «вываливается» из критерия (ввели больше домов), банк предложит новостройку/ИЖС по этой программе или стандартные продукты.

8) Типичные вопросы и нюансы

Почему банк просит 6% + «хвост» под рынок?
Потому что льготный лимит ограничен (6/12 млн ₽). Всё, что выше, идёт по рыночной ставке (это нормально и прямо предусмотрено правилами).
Можно ли строить дом своими силами?
По семейной — только через подрядчика (договор подряда/ЖС с подрядной организацией). Самострой не подпадает.
Ставка точно будет 6% на весь срок?
6% — потолок по программе; банк может дать ниже на весь срок или на промопериод. Конкретику смотрите в своём банке.
Возраст родителей и прописка?
Возраст родителей не ограничен (важен возраст детей). Требуется гражданство РФ у членов семьи. Ограничение «по прописке» в текущем материале не вводится — для ориентиров используйте официальные разъяснения банка/оператора.
Можно ли совместить с маткапиталом/собственными субсидиями?
Да, маткапитал традиционно используют на первый взнос/досрочку; региональные субсидии — по правилам региона и банка.

9) Чек-лист перед подачей

  1. Проверьте право на участие (возраст детей/статус ребёнка-инвалида; для варианта «7–18 лет» — что населённый пункт подходит).
  2. Выберите сценарий: новостройка, ИЖС с подрядчиком или (если доступно) вторичка «до 20 лет».
  3. Посчитайте лимит: в вашем регионе это 6 или 12 млн ₽; всё сверх — по рынку.
  4. Подготовьте первоначальный взнос от 20% (плюс маткапитал при необходимости).
  5. Соберите базовые документы (паспорта, доходы, семейные, по объекту).
  6. Проверьте банк-участник в списке оператора «ДОМ.РФ» и отправьте заявку напрямую в банк.

10) Короткая памятка по рискам

  • «Льготой закрою всё — и дороже куплю». Помните о лимитах: часть кредита может уйти по рынку, если объект сильно дороже лимита. Сравнивайте итоговую переплату.
  • «Построю сам — сэкономлю». В семейной программе ИЖС только с подрядчиком — иначе откажут.
  • «Вторичка есть везде». Нет, только в малых городах с низким вводом и при возрасте дома до 20 лет. Уточняйте в банке статус населённого пункта.

Итог

Семейная ипотека в текущей конфигурации — широкая «дорожная карта» для родителей: ставка до 6%, понятные лимиты 6/12 млн, первый взнос от 20% (допустим маткапитал), три основных сценария покупки (новостройка, ИЖС с подрядчиком, вторичка для малых городов). Оформление — напрямую в банке из списка оператора «ДОМ.РФ», повторный заход — по условиям даты 23.12.2023. Если пройтись по чек-листу выше, путь от заявки до ключей предсказуемый и без «подводных камней».