Зачем вообще меняют правила
В последние годы растёт число историй, когда добросовестные покупатели теряют жильё из-за оспаривания сделки: всплывает недееспособность продавца на момент подписания, «забытый» наследник, спор об аресте или права пользования, поддельная доверенность. По словам члена комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Якубовского, с такими обращениями к нему регулярно приходят граждане — и он предлагает усилить роль нотариуса именно как проверяющего «чистоту» объекта.
Сейчас, подчёркивает депутат, нотариус в рамках своей компетенции гарантирует корректность оформления и дееспособность сторон, а также проверяет право продавца распоряжаться имуществом. Но анализ наличия судебных споров и иных обстоятельств, способных привести к оспариванию, в обязательном порядке не проводится. Отсюда идея — закрепить стандарт проверки «чистоты» на уровне всей профессии, чтобы снизить риски для покупателя.
Что именно предлагает инициатива
- Единый обязательный стандарт due diligence у нотариусов для сделок с недвижимостью.
- В проверку входит не только титул (кто собственник и имеет ли право продавать) и корректность документов, но и разбор истории объекта, мониторинг судебных споров, иных «триггеров», из-за которых сделку могут оспорить. Идея — чтобы покупатель получал не формальную заверку, а реальную картину рисков именно по этой квартире/дому.
Формулировка депутата: добросовестные покупатели теряют собственность из-за оспаривания сделок (в том числе с участием пожилых), поэтому стандартная проверка должна стать глубже и шире.
Как это может выглядеть на практике (рабочая модель)
Инициатива пока в стадии предложения, но логика процесса просматривается:
- Базовая юридическая чистота: выписка ЕГРН (переходы прав, обременения, аресты, ипотека), сопоставление паспортных данных, проверка доверенности в реестре ФНП, дееспособность/волеизъявление сторон.
- Судебные риски: поиск в картотеках судов и банкротствах упоминаний объекта или продавца (исковые требования о признании сделки недействительной, выдел доли, иски о вселении/выселении и т. п.). Идея автора — чтобы это стало обязательной частью нотариальной процедуры, а не «доброй практикой» отдельных специалистов.
- История объекта: аномальные цепочки переходов, частые перепродажи за короткий срок, неисполненные судебные решения.
- Формирование заключения о рисках: краткий отчёт, какие красные/жёлтые флаги выявлены, что нужно запросить дополнительно, стоит ли отложить или менять схему расчётов.
Важно: законопроект (если появится) определит глубину и объём такой проверки, а также ответственность нотариуса за пропуски. Сегодня в публикации речь идёт именно о предложении стандартизировать due diligence, а не о принятых нормах.
Чем покупателю это грозит и помогает
Плюсы для покупателя:
- Больше шансов обнаружить «бомбы замедленного действия» (скрытые споры, претензии наследников/бывших супругов, риск недееспособности продавца на дату сделки).
- Меньше «лотереи» с качеством проверки — стандарт должен нивелировать разницу между нотариусами.
- Появится формальное заключение о рисках, на которое можно ссылаться при споре с банком/страховщиком.
Потенциальные минусы:
- Дольше и дороже: расширенная проверка — это время и труд. Вероятно, вырастет чек за нотариальные действия или появится отдельная платная услуга.
- Распределение ответственности: нотариус не превращается в «следователя», а банки и Росреестр свои функции сохранят; потребуется согласование, кто за что отвечает в финале.
Факт на сегодня: обсуждается именно усиление роли нотариата в проверке чистоты; конкретные тарифы и объём работ пока не утверждены.
Что уже можно делать без ожидания закона: «умный» чек-лист покупателя
До появления единого стандарта многое реально закрыть самостоятельно (или через своего юриста):
- ЕГРН — только электронная выписка с QR-проверкой: правообладатель, обременения, история переходов, аресты, ипотека. Несколько быстрых перепродаж подряд — красный флаг.
- Реестр доверенностей ФНП — удостовериться, что доверенность действительно существует и не отозвана в день сделки.
- Судебные картотеки: поиск по ФИО продавца/сособственников и адресу — нет ли исков, обеспечительных мер, банкротства.
- Состав семьи и права пользования: если в квартире зарегистрированы лица с сохранённым правом проживания, это существенный фактор риска для покупателя (после недавних изменений такие сведения должны отражаться в выписке — проверяйте свежий документ).
- Дееспособность/волеизъявление: при пожилом продавце — разумно просить справки из ПНД и присутствие близких родственников; фиксируйте процесс на видео, используйте ЭДО.
- Схема расчётов: банковская ячейка/аккредитив/эскроу у надёжного банка, условия раскрытия прописать максимально жёстко (например, привязать к фактическому освобождению квартиры, если это важно).
- Страхование титула: особенно при сложной истории объекта; полис не отменяет проверку, но снижает финансовый риск.
Частые сценарии, где «углублённая» проверка экономит миллионы
- Сделка «под спецоперацию» от телефонных мошенников. В таких кейсах продавца убеждают срочно «продать» для поимки банды. Запрос сведений о спорах и проверка движения денег выявляют несостыковки ещё на этапе аванса. Новая нотариальная процедура должна системно ловить подобные истории.
- «Забытый» наследник/сособственник. Поиск по судам и форме № 9/регистрация может подсветить людей с потенциальным правом требования — повод остановить сделку или перестроить расчёты.
- Поддельные доверенности и «чужие» продажники. Проверка доверенности в реестре ФНП в день сделки — обязательный минимум; при стандарте это станет частью нотариального протокола.
Вопросы и ответы
Это сделает нотариуса «гарантом, что точно не отберут»?
Нет абсолютных гарантий, но снижается вероятность купить проблемный объект: обязательный поиск споров/рисков выявит больше «мин» до подписания. Формально речь идёт об углублении проверки, а не об освобождении всех иных служб от их функций.
А если мой договор сейчас не требует нотариуса?
Многие сделки и сегодня оформляются без нотариуса (через простой договор + регистрацию в Росреестре). Инициатива обсуждает стандарт проверки для нотариальных случаев; станет ли он обязательной «надстройкой» для всех продаж — вопрос к будущему тексту закона/подзаконных актов. Пока это предложение, а не принятая норма.
Почему это обсуждают именно сейчас?
Факторов несколько: резонансные случаи оспаривания сделок и общий запрос на прозрачность операций с жильём. В публикации упоминается и фон новостей о ключевой ставке и рыночной турбулентности — когда много сделок, растёт и число ошибок/мошенничества.
Мини-шаблон «паспорта риска» (то, что разумно просить у нотариуса/юриста уже сейчас)
- Объект: адрес, кадастровый номер, метраж, состав собственников.
- ЕГРН: актуальные обременения, переходы прав за 10 лет, аресты, ипотеки.
- Судебные базы: найденные дела/стадии, краткий вывод по рискам.
- Регистрация/пользование: кто прописан, есть ли лица с сохраняемым правом проживания; как и когда они снимутся с учёта.
- Рекомендация по расчётам: способ, условия раскрытия, «триггеры» для отмены сделки.
- Общий вердикт: «зелёный/жёлтый/красный» статус и дополнительные запросы.
Итог
Инициатива усилить нотариальную проверку «чистоты» недвижимости — это шаг к обязательному due diligence в каждой нотариальной сделке: изучение истории объекта, судебных споров и потенциальных «мин». Для покупателя это означает больше защиты, пусть и ценой дополнительного времени и, вероятно, денег за услугу. Пока это предложение, не действующий закон, но вы уже сейчас можете действовать «по взрослому»: брать свежий ЕГРН, проверять доверенности и суды, продумывать расчёты и страховать титул. Если стандартизация случится, она лишь поднимет «планку» рынка, чтобы истории с «отнятым» жильём у добросовестных покупателей становились исключением, а не сюжетом очередной новости.