Что произошло: два «тихих» решения с большим эффектом
С 2025 года готовится поднятие НДС до 22% и снижение порога выручки для упрощёнки (УСН) с 60 до 10 млн ₽ — тысячи небольших домостроительных фирм перестанут помещаться в льготный режим и будут закладывать новую налоговую нагрузку в цену подрядов. Эксперты прямо говорят: первый скачок — уже к концу 2025-го (≈+5%), затем в 2026 году суммарно +10–15% и выше, потому что цепочки поставок/подрядов «перестраиваются» не сразу.
Почему «плюс два процента» превращаются в «плюс пятнадцать»
Экономика дома — это сложная смесь материалов, работ, логистики и накладных. Пример расчёта от отраслевых экспертов (для дома условно на 10 млн ₽):
- Материалы — 55% (≈5,5 млн)
- Работы — 35% (≈3,5 млн)
- Прочее — 10% (≈1 млн)
Из материалов ≈60% покупаются с НДС, итого под прямым влиянием налога оказывается около трети конечной цены. Но дальше «догоняют» логистика, услуги, субподряды: по модели экспертов совокупный эффект тянет +15–16% к чеку, то есть дом «на бумаге 10 млн» на деле выходит ≈11,6–12 млн ₽.
«Малому бизнесу будет тяжелее»: что станет с застройщиками
Часть ИП и небольших компаний вынужденно уйдёт с рынка или сольётся с крупными, потому что не вытянут новый налоговый порог и рост издержек. Это толкает к монополизации: крупные игроки переживут перестройку, но конкуренции станет меньше. Для клиентов это означает более длинные сроки и меньше гибкости по цене, особенно в популярных локациях.
«Построю сам и сэкономлю?» — да, но не всегда
Себестоимость «хозспособом» действительно ниже: при аккуратном контроле можно уложиться в ~½ цены готового предложения. Но это работает только если у вас есть время/компетенции, нормальная логистика и подушка на ошибки. У застройщика к цене прибавляются накладные, гарантии, риски и прибыль — по рынку маржа 10–15%, поэтому «в два раза дороже» — не про «жадность», а про структуру издержек. Эксперты предупреждают: давление на цену иногда ломает качество, когда подрядчик «ужимается» в смете.
Кто сильнее всего почувствует подорожание
- Материалоёмкие проекты (монолит, сложные кровли, «тёплые» фасады).
- Дома с длинной логистикой (удалённые посёлки, сложный подвоз).
- Проекты с большим числом субподрядов (инженерия «под ключ», умный дом, СКУД и т. п.).
- Малые подрядчики без запаса прочности — у них выше риск «встать» посреди цикла и сорвать сроки.
Что делать покупателю: пять рабочих стратегий на 2025–2026 годы
1) Рассмотреть «готовый дом от застройщика».
Сейчас на рынке много построенных домов, по которым застройщик готов снижать маржу, чтобы вернуть оборотку: встречаются цены близкие к себестоимости. Плюс такие сделки часто подпадают под льготные ипотеки — это компенсирует часть роста.
2) Если строите — фиксируйте цену и этапы.
- Жёстко делите контракт на этапы (фундамент/коробка/кровля/инженерка/отделка).
- Оплата — только за принятый этап по акту + фото/видео.
- Пропишите «антииндексацию»: что именно считается форс-мажором и как меняются цены на материалы.
- Закладывайте резерв 10–15% на непредвиденные расходы.
3) Сверяйте смету с налогами и статусом поставщиков.
Когда УСН/НДС меняется, застройщики с «вчерашними» сметами влетят в минус — и начнут экономить на качестве или просить доплаты. Требуйте обновлённые сметы с учётом налогового режима и подтверждений по ключевым позициям (бетон, арматура, дерево, кровля).
4) Думайте «метражом, а не мечтой».
Проекты 100–120 м² сейчас оптимальны по бюджету/эксплуатации. Увеличение площади «на всякий» быстро превращает стройку в долговую яму.
5) Не откладывайте на «когда подешевеет».
Рынок уже переложил часть издержек и будет доиндексировать цену по мере перехода подрядчиков на новый режим. Если решение принято — фиксируйте цену, сроки и поставки сейчас.
Вариант «купить готовое»: плюсы и минусы
Плюсы:
- Быстрое вселение (нет риска «зависнуть» на полдороги).
- Часто возможны скидки и льготные кредиты.
- Похожая по рискам процедура на покупку квартиры: юридическая чистота, понятная проверка.
Минусы:
- Не ваш «идеальный» проект (планировка/материалы уже выбраны).
- Нужно больше времени на техосмотр: тепловизор, скрытые работы, влажность стен/пола, обследование кровли и фундамента.
Эксперты прямо говорят: готовые дома сейчас можно брать дешевле гипотетической стройки, потому что застройщик не может «держать склад» — ему важно развернуть деньги в новые объекты.
Прогноз цен: как может развиваться 2025–2026
- Q4’25: мягкая волна ≈+5% — «расползание» цен по мере перестройки прайсов и смет.
- 2026 год: ещё +10–15% в сумме (наиболее чувствительны «материальнённые» конструкции и удалённая логистика).
- Риски перегрева ниже, чем на квартирах: спрос более эластичен, но падение числа игроков может поддержать цены даже при «вялом» спросе.
Кому точно не стоит сейчас затевать стройку
- Если нет подушки хотя бы на +15% к смете.
- Если подрядчик согласен на большой аванс без этапов и актов.
- Если у вас жёсткий дедлайн (например, по ипотеке надо успеть ввести дом в залог) — любое удорожание может сорвать график и повысить ставку.
Чек-лист договора под 2025 год (с учётом налоговой перестройки)
- Цена и индексация: фиксируйте базовую цену и механику изменения (что считается «налоговым изменением», как пересчитывается смета).
- Этапы и акты: без акта — нет оплаты; акт с фотофиксацией и подписью технадзора.
- Материалы: привязка к конкретным маркам/ГОСТам, право на замену — только по согласованию.
- Санкции: календарный план + неустойки за срыв сроков; право одностороннего расторжения при остановке работ.
- Гарантия: на коробку/кровлю/инженерку — сроки и порядок устранения.
- Финбезопасность: расчёты через аккредитив/эскроу (если банк позволяет), минимум наличных.
- Страховка: застройщик страхует гражданскую ответственность; вы — титул и основные риски строительно-монтажных работ.
Частые вопросы
Дом точно подорожает именно на 15–20%?
Это ориентиры рынка по совокупному эффекту налогов и перестройки цепочек. В каждом проекте разброс зависит от доли материалов, логистики и субподрядов.
Стоит ли ждать отмены/смягчения?
В прогнозах экспертов заложено, что решения вступят в силу, а бизнес начнёт их перекладывать на конечную цену уже в 2025 году. Ставить ставку на «вдруг передумают» — риск для графиков и бюджета.
Где искать «недооценённые» варианты?
Готовые дома у застройщиков с высокой оборачиваемостью, «стоки» прошлых сезонов, объекты с логистической скидкой (недалеко от баз/карьеров). Эксперты подтверждают: такие предложения бывают близки к себестоимости.
Итог
На бумаге меняется «всего лишь НДС на 2 п.п. и порог УСН», но для индивидуального домостроения это пересборка всей экономики проекта: налог «попадает» в треть конечной цены, «разносит» подрядные и логистические цепочки и даёт реальный рост 15–20% за 12–18 месяцев. Чтобы не переплатить и не застрять, используйте готовые дома со скидкой к себестоимости, а если строите — фиксируйте цену и этапы, страхуйте риски и держите резерв. В этой конфигурации вы пройдёте налоговую «волну» с минимальными потерями.